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西创发〔2016〕15号郧西县城区无物业管理住宅小区管理办法

时间:2016年05月27日来源:本站原创作者:未知点击:
西创发〔2016〕15号 县六城联创指挥部关于 印发《郧西县无物业管理住宅小区(庭院) 管理暂行办法(试行)》的通知 各乡镇(场、区)党委、人民政府(管委会),县人武部党委,县委各部委,县级国家机关各办委局,各人民团

西创发〔201615

 

县六城联创指挥部关于

印发《郧西县无物业管理住宅小区(庭院)

管理暂行办法(试行)》的通知

 

各乡镇(场、区)党委、人民政府(管委会),县人武部党委,县委各部委,县级国家机关各办委局,各人民团体:

《郧西县无物业管理住宅小区(庭院)管理暂行办法(试行)》已经指挥长会议审议通过,现印发给你们,请对照各自职责,认真组织实施。

 

 

                 郧西县六城联创指挥部

                  2016523

郧西县无物业管理住宅小区(庭院)

管理暂行办法(试行)

 

第一章    

第一条  为有效管理城区无人管理住宅小区(庭院),营造良好的人居环境,提高市民生活质量,构建文明卫生小区(庭院),根据国务院《物业管理条例》、《十堰市住宅区物业管理办法》以及有关法律、法规,结合本县实际,制定本办法。

第二条  本办法适用于城区无人管理的住宅小区(庭院)物业的管理、使用、维护、服务及监督活动。

第三条  本办法所称无人管理住宅小区(庭院)主要是企业改制后无人管理的住宅小区(庭院);城区拆迁安置形成的无人管理住宅小区(庭院)以及由于各种原因而造成的物业管理缺失(退出)的住宅小区(庭院)

本办法所称简易物业管理,是指不具备实施专业物业管理条件的无人管理住宅小区(庭院),由各社区成立社区物业服务中心,负责对小区(庭院)实行以公共秩序维护、卫生保洁、绿化养护等为主要内容的物业管理活动。

第四条  无人管理住宅小区(庭院)的物业管理要坚持以人为本,按照城关镇政府组织监督、部门协调配合、社区居委会负责落实的原则,实行条块结合、以块为主、属地管理的管理体制,逐步实现自我管理、自我监督、自我服务方式转变。

第二章  管理机构与职责

第五条  城关镇人民政府对本行政区域内无人管理住宅小区(庭院)的物业管理工作负总责。

县住建(房管)部门负责城区无人管理住宅小区(庭院)物业管理活动的协调指导和督查落实工作并对相关人员进行物业培训。

县公安、城管、物价、工商等部门依照各自职责,协同做好无人管理住宅小区(庭院)物业管理相关工作。

第六条 城关镇与各社区应当按照各自职责,加强对无人管理住宅小区(庭院)业主大会成立的组织、指导工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,做到管理全覆盖,不断提升业主自治管理水平。

第七条  无人管理住宅小区(庭院)采取居民自治+社区服务相结合的模式,积极创造条件,逐步实行物业管理。

业主大会成立前或业主大会成立后没有选聘物业服务企业的,由社区物业服务中心实施简易物业管理。

简易物业管理由社区成立物业服务中心组织实施。

社区物业服务中心在城关镇人民政府和所在社区的领导下开展工作,接受县物业行政主管部门的业务指导和工作监督。

 

第三章   管理内容与标准

第八条  物业管理内容与标准:

()基本要求。服务与被服务双方签订物业服务合同,明确双方权利义务关系;住宅小区(庭院)内无垃圾、污染、无乱贴乱画、无乱堆乱放、无乱牵乱挂、无乱搭乱建、无乱停乱靠等现象;对住宅区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全;有完善的物业管理方案,建立健全质量管理、财务管理、档案管理等制度;管理服务人员佩戴标志,行为规范,服务主动、热情;公示24小时服务电话,报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修记录;按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况;每年至少1次征询业主对物业服务的意见,基本满意率达80%以上。

()房屋管理。对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全;根据房屋实际使用年限,检查房屋共用部位的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复,属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修;按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定与业主(使用人)、装修管理企业签订协议,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项,并不定期巡查施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门;对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门;各楼栋、单元()、户有明显标志。

()共用设施设备维修养护。对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外);建立共用设施设备档案(设备台账),设施设备的运行、检修等记录齐全;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常;对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造;消防设施设备完好,可随时启用,确保消防通道畅通;路灯、楼道灯完好率不低于80%;容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志;对可能发生的各种突发事件故障有应急方案。

()协助维护公共秩序。机动车辆停放有序;对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。

()保洁服务。宅区内设有垃圾收集点,生活垃圾每天清运1次;住宅区公共场所每日清扫1次;楼道每周清扫2次;共用部位玻璃每半年清洁1次;路灯、楼道灯每年清洁1次;小区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年检查1次,并视检查情况及时清掏;化粪池每半年检查1次,每年清掏1次,发现异常及时清掏。

()绿化养护管理。有绿化的要定期维护,保持生长良好。对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护;定期清除绿地杂草、杂物;预防花草、树木病虫害。

()畜禽、宠物饲养。严禁在小区内饲养家禽家畜,宠物饲养必须依照《郧西县犬类及家畜家禽饲养管理办法(试行)》。

 

第四章   管理规则

第九条  无人管理住宅小区(庭院)未成立业主大会的,社区居委会应会同业主制定小区管理规则并向业主公示,对物业的使用维护管理、业主共同利益、业主的权利义务、物业服务费用的收交方式、违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规则不得侵害业主的合法权益。业主应遵守管理规则并作出书面承诺。

第十条  社区物业服务中心管理的无人管理住宅小区(庭院),应配置物业服务用房,为实施小区物业管理提供基本条件。

第十一条  物业服务中心应收集整理物业管理必需的资料,有关单位和个人应予以配合。物业管理资料应按小区分类管理,妥善保管,方便利用。资料包括:竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;物业质量保修文件和物业使用说明文件;业主名册;物业管理必需的其他资料。

物业服务中心对无人管理住宅小区(庭院)实施简易物业管理期间资料,按有关档案管理规定进行管理。

第十二条  简易物业管理服务内容和服务标准实行动态管理,由县房管部门根据经济社会发展情况制定,定期向社会公布。物业服务中心提供的服务内容和服务标准应达到规定标准,服务内容和服务标准应在小区内醒目位置向业主公示。

第十三条  无人管理住宅小区(庭院)物业管理应当建立健全各项管理制度和岗位工作标准,并制定具体的落实措施和考核奖惩办法。

第十四条  业主或者物业使用人应当遵守有关法律、法规和管理规则,不得有下列行为:

()损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的;

()违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的;

()侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的;

()擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的;

()随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的;

()堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的;

()占用消防通道等违反消防管理规定的;

()赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的;

()法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

社区物业服务中心、业主委员会发现有前款规定行为的,应当予以劝阻、制止,并报告有关部门及时处理。

第十五条  无人管理住宅小区(庭院)内供水、供电、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备,各专业经营单位应按照有关规定,在业主委员会、社区物业服务中心或社区居委会的协助下,分别与最终用户签订服务合同。

第十六条  实行无人管理住宅小区(庭院)物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由城关镇和社区负责召集,由社区居民委员会、公安派出所、物业服务中心、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参与。

联席会议主要协调下列事项:

()业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;

()物业服务中心在履行职责过程中出现的突出问题;

()物业管理区域内发生的突发事件;

()物业管理与社区管理的衔接和配合;

()需要协调的其他物业管理事项。

第十七条  对暂不具备实行物业企业服务条件的无人管理住宅小区(庭院),可以由社区物业服务中心代表小区居民,依法与专业服务企业签订委托管理和服务合同,专业服务企业按照合同的约定提供服务和收取报酬。也可以由社区物业服务中心组织社区失地、失业人员组成维修、保洁、绿化等队伍,进行自我管理、自我服务。

第十八条  对在无人管理住宅小区(庭院)开展物业管理的企业,县政府在政策上予以优惠,以吸引物业企业在无人管理住宅小区(庭院)开展服务。

 

第五章  管理费用及政策补贴

第十九条  社区物业服务中心成立后的简易物业管理应采取先整治、后管理,先宣传、后实施,先服务、后收费的办法,即:先对社区环境和基本设施进行整治,然后加强后续管理;先加强对社区物业服务有关政策的宣传,然后组织具体实施;先为社区居民搞好服务,然后适当收取一定的管理费用。

第二十条  简易物业管理费用实行多方筹集,包括政府补贴、业主交费等途径。

需由业主交纳的物业服务收费标准实行动态管理,由物价部门根据简易物业服务内容、服务标准、物价指数变动情况、城镇居民人均可支配收入等情况制定,定期向社会公布。

物业服务中心为业主或者物业使用人提供政府规定服务内容以外的专项服务的,其收费标准由双方约定。

第二十一条  实施简易物业管理的小区,业主应按时交纳物业服务费,不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时,业主应当结清物业服务费。对拒不交纳物业服务费的业主,由业主委员会或社区居委会督促其交纳,并在住宅小区内的醒目位置予以公示,必要时由社区物业服务中心向人民法院提起诉讼。

第二十二条  专业经营单位(如供水、供电等)应按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用。

物业服务中心接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等以外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

专业经营单位不得强制物业服务中心代收费用,不得因物业服务中心拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第二十三条  简易物业管理费用政府补贴资金纳入县财政预算。

第二十四条  申请简易物业管理费用补贴须符合以下条件:

()社区注册成立物业服务中心;

()社区物业服务中心在辖区无人管理住宅小区(庭院)内开展简易物业管理工作;

()物业服务内容和标准达到政府规定的要求。

第二十五条  简易物业管理费用补贴的申请和拨付按以下程序办理:

()申请和受理。符合本办法规定条件的,社区物业服务中心向县财政部门和房管部门提出补贴申请,资金核算以小区为单位,材料齐全的由县财政部门和房管部门应予以受理。

()审核和补贴。县财政部门会同房管部门在15日内进行材料审查和实地勘察,情况属实的由县财政部门将补贴资金拨付给城关镇,再由城关镇拨付给社区物业服务中心,补贴资金要专项专用,不得挪作他用。

 

第六章  监督与处罚

第二十六条  城关镇应加强对各社区无人管理住宅小区(庭院)实施物业管理工作的组织领导,强化监督检查,将这项工作列入年度政绩考核抓好落实。

第二十七条  社区物业服务中心应当建立物业管理费用筹集情况和使用情况账目,实行服务内容、标准、收费、使用四公开,并接受小区业主委员会和政府有关部门的监督。

第二十八条  社区物业服务中心擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主委员会或者业主有权拒绝交纳并进行举报,由物价部门责令限期改正并予以处罚。

第二十九条  业主或者物业使用人违反本办法第十四条规定的,由房管部门或者其他有关部门依法予以处罚,给其他业主造成损失的,应当依法承担民事责任。

第三十条  业主、业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,社区应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第三十一条  房管部门、社区和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中,对滥用职权、玩忽职守、循私舞弊等行为的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

 

第七章   

 

第三十二条 城关镇规划区范围内有无人管理住宅小区(庭院)的行政村参照本办法执行。

第三十三条  本办法由住建局(房管局)负责解释。

第三十四条  本暂行办法自公布之日起施行。

 

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送:刘书记、张县长、袁书记、各位副指挥长。

发:各乡镇(场、区),县直各单位。

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郧西县六城联创指挥部办公室             2016523日印发 

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